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从黄家湖新区向北

来源:未知 作者:admin 人气: 发布时间:2019-08-12
摘要:黄家湖新区还是一块处女地,基本谈不上配套,待到后期美的、金茂配建项目做好之后,几个小区慢慢有人口入住,周边的配套才会逐渐成熟,不过估计有的等。 2019年7月26日,武汉融璟房地产开发有限公司武汉融创城项目进行了规划批前公示,黄家湖又迎来一大体量

  黄家湖新区还是一块处女地,基本谈不上配套,待到后期美的、金茂配建项目做好之后,几个小区慢慢有人口入住,周边的配套才会逐渐成熟,不过估计有的等。

  2019年7月26日,武汉融璟房地产开发有限公司武汉融创城项目进行了规划批前公示,黄家湖又迎来一大体量纯新盘,案名为武汉融创城。

  项目体量较大,总体量约92万方,容积率2.15,共分C1-C6六个地块,其中C1、C3、C4为住宅用地,C5、C6为科技园区,C2为交通用地。

  从各地块平面图上可以看出,C3、C4部分两层地下室,C5、C6科技园区为一层地下室。

  C1地块共4栋楼,占地面积约1.2万平米,建筑面积约5万方,住宅建筑面积约3万方,最高楼层25层,有部分商业。整个地块容积率2.7,绿地率30%,总户数303户,车位数386个,车位比1:1.27,通过住宅面积与户数比,可以发现C1地块平均面积约102平米。

  C3地块共9栋楼组成,占地面积约5万方,总建筑面积约24.7万方,住宅建筑面积约14万方,社区内有公租房约2.6万方,还有一个9班幼儿园。项目容积率3.38,绿地率30%,共1962户(含612户公租房住户),车位数2001辆,车位比几乎是1:1。商品住宅平均面积约103平米。

  C4地块共13栋楼,占地面积约7万方,总建筑面积约31万方,住宅面积约21万方,项目内规划有一所9班幼儿园。地块容积率3.12,绿地率30%。总户数2004户,机动车位数2636辆,车位比1:1.3。平均户型面积约105平米。

  2019年4月25日,P(2019)037号地块参与竞拍的有融创、香港置地、平安、金融街、金茂、华发、保利、联发、武汉地产等多家房企,多轮竞拍达到熔断价364000万元,进入竞配建公共租赁住房阶段,后由融创以6.5%配建公共租赁住房比例竞得该地,楼面地价5991元/平,溢价率59.71%。

  当天,还黄家湖板块共3宗地被美的置业、融创、金茂分食,其中美的置业以25.22亿熔断价拿下036号地块,需配建8.5%公共租赁房,融创以36.4亿拿下037号地块,需配建6.5%公共租赁房,金茂以21.05亿竞得038号地块。

  武汉融创城一共由6个地块组成,由住宅、公共交通场站、科研用地组成,C1、C3、C4为住宅用地,C2为交通用地,C5、C6为科研用地。

  当天除了融创拿地黄家湖之外,还有美的(P(2019)036号地块)和金茂(P(2019)038号地块)也拿地黄家湖片区,分别是三个地块连在一起,每个项目均有居住用地和配建项目,从而三者形成互补,补充了黄家湖片区配套缺失的遗憾。

  三个地块中,金茂配建医院和社会福利用地,美的负责配建商业和中小学,融创负责科技园,三者互相配合想成了产业、商业、学校、医疗和居住互补,再加上黄家湖大道上的地铁8号线开通,区域配套发展速度会很快。

  此外,还需要注意的是,虽然3宗地块楼面价仅6000元/平,但计算上配建、自持、公租房等部分,实际核算的可售房源楼面价成本已经达到8-9K/平左右,对项目成本和房价有很大的压力。

  ⑴地块竞得人须自行持有B-3地块内所建医院,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑵地块竞得人B-4地块内幼儿园项目须与地块中的其他项目同步建设、同步验收,并在建成后将其用地及房屋产权无偿移交给江夏区教育行政主管部门,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑶地块竞得人须就举牌承诺配建公共租赁住房的建设方案、建设进度及建设要求等相关事宜应当书面征求江夏区城乡建设局意见,并在建成后将其用地及房屋产权无偿移交给江夏区人民政府指定的部门,具体无偿移交事宜由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑷地块竞得人不得将配建公共租赁住房的投资纳入商品房屋核价成本,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施。

  ⑴ 地块竞得人须在A-1地块内建设一座建筑面积不少于2000平方米的艺术中心,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑵ 地块竞得人A-2地块内幼儿园项目和A-4地块内中小学项目须与地块中的其他项目同步建设、同步验收,并在建成后将其用地及房屋产权无偿移交给江夏区教育行政主管部门,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑶ 地块竞得人须自持运营商业建筑面积不少于5万平方米,且自持运营期限 不短于5年,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑷ 地块竞得人须就举牌承诺配建公共租赁住房的建设方案、建设进度及建设要求等相关事宜应当书面征求江夏区城乡建设局意见,并在建成后将其用地及房屋产权无偿移交给江夏区人民政府指定的部门,具体无偿移交事宜由江夏区城乡建设局负责监督实施;

  ⑸ 地块竞得人不得将配建公共租赁住房的投资纳入商品房屋核价成本,具体由江夏区城乡建设局负责监督实施。

  至此,黄家湖新区已有7大项目落地,包括保利、万科、联投、融创、建发、金茂、美的、五矿8大开发商联合参与造城,规模空前。目前7大项目中除金茂项目案名未出炉,其他项目均已发布案名。

  项目开发公司为武汉融璟房地产开发有限公司,成立日期为2019年5月15日,可以看成是融创专门为了武汉融创城项目建立的新公司。公司注册资本达97280万美元,注册资金非常充足。

  同时该公司有部分股权为逸尚投资有限公司所有,该公司为香港特别行政区企业。

  融创中国控股有限公司是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,成立于2003年,总部位于天津。2010年10月7日公司于香港联交所成功上市;2015年公司组建融创物业集团;2017年与万达战略合作,收购万达旗下文旅项目91%股权。公司业务涵盖融创地产、融创文旅等。

  2019年7月10日,财富中文网发布2019《财富》中国500强排行榜,融创中国控股有限公司排名第72。

  2015年融创进军武汉,就开始疯狂并购,分别并购了后湖星悦城、美联联邦生活区部分地块,开发了融创公园壹号、融创融公馆、融创澜岸项目。又并购了武昌九方城地块,开发融创中心项目。并购长源假日港湾二期,开发融创观澜壹号项目。首次拿地便拿下东西湖地王(并保持至今),开发融创观澜府项目。目前还有融创珞瑜路95号、融创望江府、武汉融创城等项目。

  融创刚进武汉被称为“并购王”,势头非常迅猛,有一跃称为成为武汉一线房企之势。不过近两年势头大大放缓,特别是拿了东西湖站岗地王融创观澜府后,2018年融创在武汉十分沉寂。而近期融创又在招拍挂拿下融创望江府、融创城和汉阳铁厂地块,准备继续在武汉大干一场。

  项目位于江夏区黄家湖大道以东、大花岭路以西、黄家湖东路以北,大区位上属于江夏区,阿松定义该片区为“黄家湖新区”,距离三环线公里,靠近四环线,属于四环以内。

  该区域区别于之前已开发的黄家湖西岸和北岸,黄家湖新区位于黄家湖东岸和南岸,借着国际运动会的东风,全面启动开发。黄家湖新区属于武汉市江夏区,武汉楼市限购区范围内。

  ①该项目位于黄家湖新区,位于三环与四环之间,该区域最大亮点就是第七届世界知名运动会的运动员村,规模性赛事对片区的提升无疑是巨大的。黄家湖新区目前现在看上去并不怎么样,几乎没有配套,区域发展也才刚刚起步。

  ②不过因为运动会的利好,再加上集中土地出让和大开发商进驻,关注度还是在逐渐提升的。区域本身也有一些优势,距离三环线不远,而且有黄家湖,环境不错。

  ③黄家湖新区在江夏区中属于很好的位置了,也是江夏重点发展的区块,被阿松成为江夏的“鸡头”片区,未来发展水平有望与同环线位置的江夏中轴文化大道片区相比。

  ④从武汉规划一张图中可以看出,该区域的体量并不大,除目前的7大项目之外,其余可拍卖用地并不多,仅剩黄家湖地铁小镇和几块零星用地。区域体量也会一定程度限制区域配套水准,导致区域站位不会很高。

  武汉地铁8号线三期是连接武汉中心城区与江夏区的一条轨道交通线号线二期工程终点野芷湖站,穿三环线和铁路,沿黄家湖大道,止于黄家湖JYC站,全长约4.84公里,全地下线号线三期工程属于武汉第四轮地铁规划,是特意为JYC提前建设的一条线年七军会之前通车。值得一提的是,8号线号线号线号线在野芷湖站换乘。

  自驾:项目西临黄家湖大道,东临武昌大道,双主干道,不过目前基本上不能走,需要等国际运动赛事之前黄家湖大道通车。

  从黄家湖新区向北,可以选择西面的白沙洲大道,也可以选择东面的黄家湖大道或者文化大道,还可以上四环线通往沌口或者光谷方向。

  值得一提的是西边的黄家湖大道,作为重要保障性道路,改造后的黄家湖大道,路面将由此前的60米拓宽至100米,由原来双向6车道拓宽为双向8车道。这条全长8公里的城市主干道,将彻底变身成为一条景观大道。

  另外与黄家湖大道工程无缝衔接的烽火路(八坦路—青菱河北路)正在建设中。长3公里、宽40米、双向8车道的烽火路与黄家湖大道相接后,形成一条纵贯洪山区、江夏区的南北大通道。建成后可从黄家湖大道可以一路向北,与杨泗港快速通道连接。

  交通点评:楼下就是地铁站,出行比较方便,且临近黄家湖大道主干道,后期自驾也状况也不错。不过整个武昌南片区受制于路网规划,白沙洲大道和珞狮南路高峰期去武昌都比较拥堵,短期内难以改善。

  目前黄家湖新区基本是处女地,十分荒凉,到处都是空地,各项配套十分匮乏,生活不方便。

  商业:区域内暂无大型商业配套,不过项目对面一路之隔的JYC,会有部分商业可供项目享用;项目北面的黄家湖地铁小镇,后期也会有部分的商业规划,另外就是美的商业规划,也是项目商业的重大利好。

  短期内区域内是没有商圈的,目前只能依靠江夏文化大道和纸坊核心配套。江夏目前已有商业包括世纪天街沃尔玛、中百广场、联投广场等。距离项目约5-6公里。

  教育:项目内部自带幼儿园,后期美的会建一个九年制的中小学,对口的可能性比较大。

  其他:项目周边规划有黄家湖湿地公园,《黄家湖湿地公园总体规划》等相关规划已经出台,而黄家湖24千米环湖绿道的最终目标,便是闭合成环,仿若给黄家湖戴上一条“翡翠项链”。黄家湖水域面积851公顷的,湖岸线千米。黄家湖在国际运动赛事这波春风中,是一个较大的受益者。

  配套点评:黄家湖新区还是一块处女地,基本谈不上配套,待到后期美的、金茂配建项目做好之后,几个小区慢慢有人口入住,周边的配套才会逐渐成熟,不过估计有的等。

  黄家湖新区目前在售项目仅有3个,已经开盘的有建发金茂玺悦、五矿万境水岸和万科保利利联投理想星光,它们的毛坯备案价均价为11300-11500元/平,装修2000-2500元/平,均价保持在13500-13800元/㎡左右,带装修。该片区由于刚刚起步,认可度不高,因此3个楼盘都没有顶着最高价卖(最高价可卖14000元/平),而是一定程度的打折出售,这也体现出区域楼市热度不是很足。主要原因还是因为白沙洲片区环线位置更好,青菱新区靠近三环外,和黄家湖四环的价格差不多,让更多人愿意选择青菱新区。但黄家湖新区也有地铁通车更早、环境更好、道路建设更好的优势,目前大有后来居上之势。

  而武汉融创城的位置比以上开盘的三个楼盘都要好,与JYC只有一路之隔,楼下就是地铁8号线,直接坐享某国际运动赛事的红利;且靠近黄家湖地铁小镇,可以说是黄家湖新区规划的核心位置。再加上项目拿地配建成本很高,因此价格会略有提升,按照对面项目的放风价,预计带装修均价不会低于15000元/平,甚至会达到16000元/平左右。

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